Классификация жилья

С 2005 года мы собираем и анализируем достаточно большое количество информации. Учитывая большой объем сделок, нам в работе необходима четкая классификация по всем видам недвижимости. Данная классификация охватывает примерно 80% новостроек Челябинска.
 

Начнем с того, что разделим все жилье на три группы: Эконом-класс, Бизнес-класс, Элитное.

Далее определим критерии, по которым объект следует относить к тому или иному классу:

• месторасположение;
• архитектурное решение, этажность, количество квартир;
• строительные и технические характеристики здания, внутренняя отделка;
• площадь квартир;
• обеспеченность парковочными местами;
• социальная инфраструктура, придомовая территория;
• безопасность придомовой территории;
• благоустройство придомовой территории.
• состав жильцов
  

  Критерии классификации	Признаки класса жилья
  	Эконом	Бизнес	Элитное
  1.Месторасположение	Любой район города	Центральные районы города: Центральный район, Советский район, Северо-запад. Наличие в районе других домов этого класса	Центральный район города (приближенность к улицам: пр. Ленина, ул. Воровского, Свердловский пр., ул. Энгельса и др.). Удаленность дома от шумных автодорог. Равноценное окружение, т.е. обязательное наличие в районе других домов аналогичного класса.
  2. Архитектурное решение, этажность, количество квартир	Типовой серийный многоквартирный жилой дом.Этажность – 10 этажей.Количество квартир доходит до 500 шт.	Многоквартирный жилой дом, выполненный по индивидуальному проекту с проработкой фасада. Этажность не регламентируется, обычно 8-16 этажейКоличество квартир 40-120 шт.	Многоквартирный жилой дом, выполненный по индивидуальному проекту с обязательной архитектурной проработкой фасада. Выразительные фасады, презентабельная входная группа и общественные зоны. Этажность не регламентируется.Количество квартир – до 50шт.
  3. Строительные и технические характеристики здания, внутренняя отделка	Панельные или кирпичные дома. Особенности планировки: комнаты изолированные, наличие балконов/лоджий. Возможность перепланировки ограничена. Наличие одного санузла. Санузел раздельный. Высота потолка – 2,4 – 2,8 м. Внутренняя отделка – строительная (евроокна, застекленный балкон/лоджия, обои, линолеум, кафель в ванной, межкомнатные двери, ванна, туалет).	Кирпичные и монолитно-каркасные дома (в т.ч. кирпичные вставки в панельных домах). Возможность перепланировки, двухуровневые квартиры. Наличие балконов, лоджий большой площади. Наличие 1-2 санузлов. Высота потолка – 2,8-3,2 м. Внутренняя отделка – черновая (евроокна, застекленные балкон, лоджия). Наличие кухонь-столовых	Кирпичные дома, межкомнатные стены кирпичные. Свободные планировки, возможность перепланировки. Возможно наличие пентхаусов. Наличие кухонь-столовых. Наличие не менее 2 санузлов. Высота потолка – не менее 3,0 метров.Высококачественные бесшумные лифты. Автономные системы энергообеспечения.P.S. Надежная высокая репутация застройщика.
  4. Площадь квартир	1-комн. – 34 - 44 кв.м. 2-комн. – 50 - 69 кв.м. 3-комн. – 65-124 кв.м. 4 комн. – 79-140 кв.м. Площадь кухни – 8-15 кв.м.	1-комн. – 47-75 кв.м. 2-комн. – 65-120 кв.м. 3-комн. – 85-200 кв.м. 4 комн. – 120-240 кв.м. Площадь кухни – 12-20 кв.м.	Квартиры свободной планировки не менее 100 кв.м. с кухней-столовой не менее 20 кв.м.Как минимум в одной комнате – панорамное остекление.
  5. Обеспеченность парковочными местами	Наличие парковочных мест предусматривается, но не обязательно.	Подземная/наземная парковка используемая. Число машиномест – 0,5-1 шт. на квартиру	Обязательное наличие наземной, подземной автостоянки с числом парковочных мест не менее 1-го на одну квартиру.
  6. Социальная инфраструктура, придомовая территория	Наличие объектов социальной инфраструктуры в радиусе 1 км от жилого дома. Территория двора ограничена. Возможно размещение магазинов и офисных помещений на 1-2 этажах дома.	Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Доступность объектов социальной инфраструктуры в радиусе не более 1 км от жилого дома. Как правило имеется живописный вид из окна. Дворовая пространство (детская площадка) обязательно. Размещение объектов коммерческой недвижимости на 1-3 этажах жилого дома. Для них предусмотрен отдельный вход и парковка.	Расположение в районах с большой концентрацией объектов коммерческого, административного назначения. Развитая социальная инфраструктура (супермаркеты, рестораны, фитнес-центры, салоны красоты, детские игровые площадки и т.п.). Живописный вид из окна. Дворовое пространство отводится в обязательном порядке и имеет значительную площадь. Дворовое пространство, в т.ч. и детская площадка находится под видеонаблюдением.
  7. Безопасность придомовой территории	Наличие ограждений не обязательно. Наличие домофона.	Круглосуточная охрана, консьерж, электромагнитный замок. Возможно видеонаблюдение на входе в дом и по периметру дома.	Круглосуточная охрана, консьерж, электромагнитный замок. Система видеонаблюдения на въезде на территорию дома, на входе в дом и по периметру дома.
  8. Благоустройство придомовой территории	Наличие типовых детских площадок. Общее озеленение территории.	Выделение площадей под детские и хозяйственные площадки. Озеленение территории, возможна проработка ландшафтного дизайна.	Ландшафтный дизайн, полная проработка концепции благоустройства придомовой территории.
  9. Жильцы	Все категории населения	Средний достаток более 20 000 руб. на члена семьи.Около 20кв.м. на человека	Средний достаток более 50 000 руб. на члена семьи. Около 35 кв.м. на человека.Однородный социальный состав жильцов. Присутствие среди них известных бизнесменов и чиновников.

  
  

  Особое внимание хотелось бы обратить на то, что любая классификация является условностью, которая позволяет сгруппировать большие объёмы информации по тем или иным признакам. Время, ситуация на рынке и его развитие вносят свои коррективы. А также следует учитывать, что со временем здание может переходить из одного класса в другой. Сегодня этот проект лишь первый шаг к четкой классификации, которую мы используем в своей работе. Анализируя новостройки, мы обращали внимание на классификации, используемые в других городах России. К сентябрю мы презентуем поле подробную классификацию, которая будет включать сегмент «Премиум».

  Авторы: Арсен Унанян, Анастасия Ледовская, ООО «Агентство недвижимости «Компаньон» © Челябинск, 2008 год.